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은퇴 후 집의 에퀴티를 활용하는 방법 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 은퇴를 했는데 현재의 소셜 연금만으로는 좀 부족합니다. 내 집의 에퀴티를 활용해서 생활비를 보충하거나 비상금을 마련할 방법이 궁금합니다. ▶답= 은퇴 후 집의 에퀴티를 활용하는 금융적인 방법은 다음과 같이 3가지가 있습니다. ① 라인 오브 크레딧(HELOC) ② 리버스 모기지 ③ 하이브리드 HELOC입니다. 먼저 ① HELOC과 ② 리버스 모기지를 비교해 보겠습니다. 집에서 에퀴티를 활용할 때 가장 먼저 떠올리는 방법은 라인 오브 크레딧 즉 HELOC 입니다. HELOC은 대개 25년 상환 만기로 10년 동안은 이자만 갚습니다. 그래서 초기 페이먼트 부담이 적은 편입니다. 또 라인의 한도 내에서 필요할 때 언제든 꺼내 쓸 수 있다는 장점도 있습니다. 그러나 10년이 되면 일반 모기지로 바뀌면서 이자와 원금을 단기간 내 완납해야 합니다. 이때 페이먼트가 크게 늘어나게 되는데 은퇴자로서 감당하기가 어렵습니다. 또 서브 프라임 당시에 경험했지만 HELOC은 사전 예고 없이 은행이 갑자기 line의 규모를 줄이거나 차액을 상환하라고 요구할 수도 있습니다. 따라서 인컴이나 현금자산이 넉넉지 않은 은퇴자들에게 있어서는 주의해야 할 부분입니다. HELOC과 비교할 때 리버스 모기지의 가장 큰 차이점은 소득과 같은 자격조건이 매우 쉬우며 페이먼트가 없다는 점입니다. 물론 주택 매각 시 혹은 부부 모두 사망 시에는 상환을 하지만 그전까지는 페이먼트의 의무가 없으므로 평생 동안 현금 흐름을 걱정할 필요가 없습니다. 따라서 내 집에 살면서 평생 동안 매달 현금을 보충해야 하는 경우라면 리버스 모기지가 가장 강력한 대안이 될 수 있습니다. 리버스는 또 HELOC과 비교해서 다양한 방법으로 현금을 확보하는 페이먼트 플랜들을 갖고 있습니다. 평생 기간 HELOC과 동일한 라인 방식 등의 다양한 형태로 신청자의 상황에 따라 맞춤형으로 설계가 가능합니다. 또 리버스의 라인 방식은 라인 한도가 바뀔 수 있는 HELOC과는 정반대로 오히려 시간이 지날수록 쓸 수 있는 라인 금액이 늘어나는 독특한 장점이 있습니다. 부수적으로는 리버스 금액은 소득세 대상이 아니라는 점도 특징입니다. 반면 단점으로는 연방정부의 모기지 보험금을 부담해야 하기 때문에 일회성 초기 비용이 많고 카운슬링도 좀 번거로운 과정입니다. 간혹 집을 뺏기는 것을 단점으로 잘못 알고 계시는 경우가 있는데 부부 사망시에도 에퀴티를 상속해줄 수 있습니다. 또 소유권이 계속되기 때문에 리버스를 받고도 언제든 집을 처분할 수 있습니다. 마지막으로 두가지 방법을 혼합한 하이브리드 라인 형태가 있습니다. 은퇴자를 대상으로 한다는 점에서 리버스 모기지와 구조가 거의 동일합니다. 차이점은 신청자격 연령이 55세로 더 낮고 연방정부의 모기지 보험금이 없다는 것입니다. 따라서 비용이 리버스와 비교해서는 물론이고, 일반 재융자보다도 적은 편이라고 할 수 있습니다. 다만, 2차 융자로 신청할 수 없으며 초기 비용이 적은 대신에 이자가 높습니다. 페이먼트 형태로는 평생 페이먼트 방식이 불가하다는 게 단점입니다. 하지만 수년내 부동산을 처분하는 등의 방법으로 중도 상환할 예정이라면 리버스 모기지보다 더 경제적이라고 할 수 있습니다. 보다 자세한 내용은 각자의 상황에 맞춰서 꼼꼼하게 살펴보고 선택해야 하기 때문에 전문가와 상담을 통해 도움을 받기를 추천드립니다. ▶문의: (213) 268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 에퀴티 남상혁 대표 리버스 모기지 리버스 금액

리버스 모기지의 정의, 오해, 그리고 자격 조건 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 리버스 모기지(Reverse Mortgage, 역모기지)란? ▶답= 리버스 모기지는 현금이 추가적으로 필요한 주택 소유 은퇴자를 대상으로 한다. 집에 쌓여 있는 에퀴티를 연금 혹은 필요할 때 현금으로 찾아 쓸 수 있도록 한 금융 상품이다. 리버스도 주택 융자의 한 형태이지만 이렇게 페이먼트을 내지 않고 거꾸로 현금을 받는다고 해서 '리버스' 모기지라고 불린다. 일반적인 융자와 큰 차이점은 리버스로 발생한 이자와 원금은 받지 않고 있다가 집을 매각했을 때 계산하게 된다. 그러나 융자를 해주고 원금과 이자를 받지 않기 때문에 보험금이 필요하다. 정부기관 FHA (Federal Housing Administration)가 보험 기금을 만들어 관리하고 있는데 양쪽을 보호하는 데 사용된다. 리버스는 크게 세 가지 경우에 좋은 처방이 될 수 있다. 첫 번째, 노후에 현금이 필요해서 집을 팔고자 하는 경우이다. 다운사이징(Downsizing)을 목적으로 집을 매매할 시 집 판매 대금의 8~10%가 각종 비용으로 소요된다. 이때 비용이 적게 드는 리버스 모기지가 좋은 대안이 될 수 있다. 두 번째, 현재 거주하고 있는 집이 노후 거주에 적합해서 평생 살고자 결정한 경우이다. 계속 거주하면서 에퀴티를 노후 자금으로 쓸 수 있는 방법은 리버스가 유일하다. 마지막으로 세 번째는 낮은 재산세를 유지하거나 메디 케이드 클레임에 대해 대비하는 등 특수한 사정이 있는 경우이다. 이 경우엔 전문가의 상담을 통해서 맞춤형 플랜을 세우는 것이 좋다. ▶문= 리버스 모기지에 대한 오해는? ▶답= 리버스 모기지를 받으면 그 즉시 집을 정부나 은행에 넘겨주는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 있다. 리버스를 받으면 페이먼트를 내지 않아도 되므로 오히려 집을 빼앗길 염려가 없다. 또 재산세나 메디케이드칼 (Medi-Cal)에 영향을 주는 것으로 알고 있는 경우가 있는데 그렇지 않다. 최근 세수 부족 때문인지 재산세가 크게 오르는 추세인데 낮은 재산세를 감안하면 다운사이징을 해도 효과가 없을 수 있다. 상담을 하다 보면 은퇴자들이 오래전에 집을 구입해서 재산세가 매우 낮은 경우가 있는데 집을 팔거나 증여 혹은 상속하게 되면 재산세가 크게 오르게 된다. 재산세가 적은 것도 집을 오래전에 사둔 은퇴자들의 혜택 중에 하나다. 리버스는 재산세 영향을 받지 않으므로 그 혜택을 그대로 누릴 수 있다. 또 저소득층 의료 혜택인 메디케이드를 받는 한인 은퇴자들이 많다. 메디칼을 유지하기 위해 집을 생전에 증여하는 경우도 많다. 재산세도 오르고 자녀들이 차액에 대한 세금 부담이 커질 수 있다. 메디케이드 혜택을 받은 사람이 사망할 경우 유산 회수 (Estate Recover)란 조항이 있어서 정부가 유산을 회수하기도 한다. 상담을 하다 보면 실제로는 재산이 상당하지만 메디케이드를 유지하고 싶어서 리버스로 최대한 에퀴티를 미리 빼고 사망 시에는 정부의 유산 회수를 각오하는 경우도 간혹 있다. 회수할 재산을 미리 인출해놓는 효과다. 그 외에도 리버스는 메디케이드와 웰페어에 문제가 없으면서도 현금 흐름을 개선하는 기능들이 있다. 경험 많은 전문가는 메디케이드 조건과 맞춰서 리버스 모기지의 플랜을 짜게 된다. ▶문= 리버스 모기지의 자격조건은? ▶답= 먼저 프라퍼티의 자격조건은 현재의 시세 대비 에퀴티가 최소한 40~50%를 넘고 소유 주택이 몇 채이건 무관하나 직접 거주 (Primary Residence) 하는 주택에서만 가능하다. 싱글하우스는 물론이고 2~4유닛까지 리버스 모기지가 가능하다. 콘도의 경우는 제한이 따르는데 FHA에 승인된 콘도만 리버스가 가능하다. 또 리버스를 신청하려는 주택의 타이틀에서 부부를 제외한 다른 가족의 이름은 빠져야 한다. 리버스를 받고 처분할 때 그 집에서 남는 에퀴티는 상속할 수 있지만 집 자체를 그대로 타인에게 상속할 수는 없기 때문이다. 리버스를 신청하면서 이런 수속은 자동 처리된다. 신청자의 자격 조건은 우선 부부 중 최소 한 명이 62세가 넘어야 한다. 2016년부터는 소득 증명도 필요하지만 집에 에퀴티가 있는 경우라면 대부분 통과된다. 10년 넘게 경험에 비추어 소득이 부족해서 리버스가 안된 경우는 손에 꼽을 정도다. 재산세를 납부하고 집을 유지할 수 있는 정도의 소득 수준만 요구하고 있다. 특히 빚이 없는 상태에서 소셜 연금을 받고 있다면 대부분 걱정할 필요가 없다. 소셜 연금 외 파트타임, 이자소득, 웰 페어(SSI) 등 다른 소득도 인정한다. 여기서 주의할 점은 모기지를 제외하고 크레딧 카드나 자동차 페이먼트가 많다면 소득이 좀 더 필요해진다는 점이다. 또 모기지 페이먼트의 연체가 최근에 있었다면 약간의 테스트가 있다. 이런 경우에는 전문가와 협의를 통해 해결 방법을 찾을 수 있다. 마지막으로 리버스 모기지를 유지하는 조건이다. 즉, 그 집에 거주하는 조건이다. 방을 렌트하는 것은 무관하며 집 전체를 렌트 준다든지 지속적으로 비우는 것은 원칙적으로 금하고 있다. 마지막으로 재산세와 보험을 가입해서 최소한도의 주택 관리를 해주어야 한다. ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 주택 융자 남상혁 대표

리버스 모기지 받는 시기 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 현재 금리가 매우 높고 앞으로 이자율이 떨어질 가능성이 높다고 하는데 언제 리버스 모기지를 받는 게 좋을까요? ▶답= 최근 들어서 변동 금리에 대한 문의가 늘어나고 있습니다. 금리가 낮아질 것으로 생각하는 분들이 늘어나고 있기 때문입니다. 하지만 최근 1~2년 동안 변동금리가 고정보다 더 높은 추세여서 실제로 변동금리를 택하는 경우는 그렇게 많지 않았습니다. 이제는 달라질 것으로 보입니다. 금리 인상이 사실상 막바지인 현재부터는 변동 금리에 대한 수요가 높아질 가능성이 매우 높습니다. 고금리에서 이자를 낮추는 쪽으로 꾸준한 트렌드가 될 것이라면 리버스 모기지와 라인 오브 크레딧 등과 같이 미래에 조금씩 나눠서 대출이 일어나는 경우는 더욱 유리하다고 하겠습니다. 지금 당장 대출액이 집행되지 않는 형태의 모기지를 '열린 모기지'라고 합니다. 일반적인 모기지는 모든 금액이 한꺼번에 딱 한차례 펀딩 됩니다. 그리고 이자도 한꺼번에 모든 금액에 대해 적용이 됩니다. 하지만 리버스 모기지는 열린 모기지의 한 형태로 매월 페이먼트 혹은 필요할 때마다 현금이 지급되고 현금이 지급되는 그 금액만큼만 대출로 잡힙니다. 대출 금액이 매달 받은 만큼만 늘어나는 것입니다. 이렇게 되면 매우 적은 금액에 대해서만 고금리가 적용되고 금리가 낮아질 때 전체 금액에 대해서 자동적으로 낮은 금리가 적용받기 때문에 매우 유리합니다. 현재 고금리라고 해서 금리가 낮아질 때까지 기다릴 필요가 사실상 없습니다. 독특하게 이자가 적용되는 이런 구조 때문에 리버스 모기지는 금리가 낮아지는 추세에서는 다른 어떠한 융자보다 유리하다고 할수 있습니다. 리버스 모기지는 변동금리와 고정금리 두 가지가 있습니다. 미래에 현금을 받는 평생 페이먼트 혹은 라인 오브 크레딧 방식은 모두 변동 이자가 적용됩니다. 리버스라서 그런 게 아니고 모든 대출이 그렇습니다. 반면에 한 번에 펀딩 하는 경우는 리버스도 고정 금리를 선택할 수 있습니다. 기존 모기지 잔액을 리버스로 갚고 평생 페이먼트 없이 사시는 경우입니다. 매월 페이먼트 혹은 라인 방식으로 리버스를 생각하고 있다면 앞으로 금리가 내려가는 추세로 예상되기 때문에 현재의 이자가 높다고 해서 굳이 힘들게 기다리실 필요가 없습니다. ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 동안 변동금리 남상혁 대표

첫 한글 '모기지 원론' 출간…본보 기자 출신 남상혁 대표

미국 모기지 시스템을 상세히 설명한 최초의 한글 서적 '미국 모기지 원론(저자 남상혁)'이 출간됐다. 국내 금융, 부동산 업계 종사들에게 필요한 원론적인 내용을 담은 이 책은 전세계서 가장 고도화된 미국 모기지의 변천사를 소개하고 있다. 미국의 초기 역사부터 2008년 서브프라임 금융 위기, 그리고 최근 팬데믹까지 모기지 시스템의 변화를 정치, 사회, 경제적인 시대의 배경과 함께 분석 정리했다. 특히 금융당국의 역할과 월스트리트 투자시장의 작동 원리, 모기지 실무과정 등이 모두 소개돼 관련 업계의 필독서 역할을 할 것으로 기대된다. 부록에는 자주 쓰이는 모기지 관련 용어들을 한글로 자세히 설명하고 있다. 저자 남상혁 SNA 파이낸셜 대표는 중앙일보 경제부 기자 출신이다. 남 대표는 "중앙교육문화센터에서 수년간 진행해온 모기지 에이전트 강의에서 소개한 이론과 현장 융자 업무 경험을 생생하게 책에 녹였다"면서 "한글로 된 관련 서적이 한국은 물론, 미국에서조차 없어서 직접 책을 펴내게 됐다"고 설명했다. '미국 모기지 원론'은 300페이지 분량으로 중앙일보 핫딜에서는 인쇄본이 19.50달러에 판매중이며, 구글 북스에서는 PDF형태로 10달러에 판매중이다.남상혁 한글 남상혁 대표 모기지 시스템 모기지 에이전트

리버스 모기지를 받는 시기와 종류 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 요즘 이자가 많이 올랐다가 떨어지고 있는데 언제 리버스 모기지를 받는게 좋을까요? 저는 생활비로 사용하기 보다는 비상 자금용으로 생각중인데 이런 경우도 해당이 될까요? ▶답= 일반적으로 리버스 모기지를 받을 때 더 많은 금액을 받기 위해서는 이자율과 집 가격, 신청자의 나이가 중요합니다. 그렇다고 은퇴하신 분이 세가지가 모두 유리해질 때까지 기다린다는 건 좋은 아이디어가 아닙니다. 스스로 파이낸싱이 가장 필요한 시점을 기준으로 결정하는 것이 바람직합니다. 특히 리버스 중에서 평생 매월 페이먼트를 받는 방식 혹은 라인오브 크레딧 방식으로 셋업하 실 경우에는 더 그렇습니다. 왜냐하면 리버스 뿐만 아니라 미래에 돈을 받는 파이낸싱은 모두 예외없이 변동이자를 적용하기 때문입니다. 원하신다면 리버스 에서도 고정이자를 선택하실 수 있는데 이건 한번에 돈을 인출하고 추가적으로 미래에 인출하지 않을 경우에만 해당됩니다. 지금처럼 비상 자금용으로 생각하시는 분들은 라인오브 크레딧 방식으로 셋업하시는게 좋습니다. 리버스의 라인 방식은 독특하게도 이자만큼 라인 금액을 늘려주는 남다른 기능이 있습니다. 따라서 현재 모기지 잔액이 많이 남지 않으신 경우라면 이자가 낮아질때까지 기다리기 보다는 금리가 높을 때 라인을 셋업해두고 라인 금액이 그만큼 복리로 늘어나도록 시간을 주시는 게 더 유리하십니다. 또 리버스 모기지를 받으시고도 혼동이 되시는 부분이 있습니다. 예를 들어 평생이 아니라 향후 15년 동안 매월 페이먼트를 받는걸로 셋업하셨다면 15년 이후에 돈을 갚거나 집을 팔거나 하시는게 아닙니다. 15년 이후에도 부부 두분이 돌아가실 때까지 그 집에서 평생 거주가 가능하십니다. 두분 모두 사망할 시에는 상속자가 처분해서 리버스를 갚고 남은 금액을 상속받게 되는 겁니다. 마지막으로 가장 중요한 점인데요. 리버스를 받으신 다음에 페이먼트 방식을 바꾸실 수 있습니다. 라인에서 평생 혹은 특정기간으로 바꾸실수 있고 또 매달 500달러만 수령하고 나머지는 라인으로 놔두고 금액을 불리는 혼합방식으로 바꾸실수도 있습니다. 집 가격이 상승하거나 이자율이 낮아졌다면 소액의 비용만으로 재융자가 가능합니다. 재융자를 통해서 리버스의 금액을 늘리도록 조정하거나 나중에 갚게될 금액을 줄이도록 할 수도 있습니다. 혼자서 판단내리기 보다는 상담을 통해서 잘못된 정보를 교정하고 보다 더 좋은 옵션의 아이디어를 얻으시기 바랍니다. ▶문의: (213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 남상혁 대표 라인 금액

고금리를 장기간 묶어두는 MYGA 어뉴이티 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 현재의 높은 금리를 오랫동안 확정적으로 투자하는 방법이 있다면 알려주시기 바랍니다. ▶답= 연준이 금리를 인상하면 특히 단기 국채 금리는 그대로 반영됩니다. 연방 재무부에서 관리하는 웹사이트를 통해서 이렇게 금리가 올라간 국채를 직접 구입하실 수 있습니다. 하지만 브로커를 통하지 않으면 만기 전에는 매각이 불가능하다는 것이 단점입니다. 그래서 정부 사이트에서 직접 구입할 시에는 가급적 만기가 짧은 단기 국채를 구입하시는 것이 바람직합니다. 반면 상담을 해보면 한인 은퇴자분들이 웹사이트에서 입찰을 통해 국채를 구입하는 것에 대해 매우 불편을 느끼십니다. 특히 단기 채권을 구입해서 지속적으로 매매할 경우에는 실제로는 간단하지만 절차를 매우 복잡하게 느끼시고 중도에 포기하십니다. 이럴 때는 국채는 아니지만 보험사가 운용하는 MYGA (Multi Year Guaranteed Annuity) 어뉴이티를 구입하시길 추천드립니다. 개인적으로는 앞으로 미국의 금리가 현재와 같이 고금리를 계속 유지할 것으로 생각하지는 않습니다. 금리가 다시 내려간다고 가정하면 가능한 현재의 높은 금리를 오랫동안 묶어두는 것이 유리합니다. 이런 측면에서 MYGA 어뉴이티는 3년에서 최대 7년까지 현재의 높은 이자율을 그대로 확정 수익으로 묶어두는 장점이 있습니다. 다만 매년 10% 이상의 금액을 인출할 시에는 페널티가 부과되기 때문에 가급적 곧 사용할 자금보다는 장기 투자용도의 자금이 안전합니다. 또 어뉴이티는 인출 시 59.5세가 넘어야 페널티가 없고 수익률도 대개 투자금이 10만 달러 이상일 경우에 최상의 조건으로 적용되는 등 세부 조건에 대해서는 상담이 필요합니다. 최근 사례로 한 손님은 연 4.9% 확정 수익률의 5년짜리 MYGA 어뉴이티를 구입하시고 그 이자를 매달 소셜연금처럼 받아쓰시고 계십니다. 이렇게 생각보다 적지 않은 금액을 매월 받으시고 5년 뒤에는 원금을 그대로 되돌려 받으실 예정입니다. 또 다른 손님은 전혀 인출이 필요 없는 자금을 연복리 방식의 MYGA로 선택하셨습니다. 최근 저명한 투자자들이 앞다퉈 현금 보유와 Fixed income을 강조하고 있는데 이는 주식 등 위험자산 시장의 리스크가 당분간 지속될 걸로 보기 때문입니다. 특히나 은퇴를 곧 하시거나 이미 은퇴하신 경우라면 무리한 투자보다는 수익률이 확정적인 MYGA 어뉴이티를 추천드립니다. ▶문의: (213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 고금리 확정 수익률 남상혁 대표 장기 투자용도

[원플러스 남상혁 대표] MYGA, 5년간 4.9% 고정 수익률 보장

“소셜연금을 5년 뒤에 받기로 하고 그 대신 연 4.9% 고정 이자인 5년 만기 MYGA 개인연금을 신청했습니다. 신청한 다음 달부터 여기서 매달 연금식으로 페이먼트를 받고 있습니다. 매달 이자만 받고 원금은 5년 뒤 만기 때 되돌려 받기로 했습니다.” 소셜연금의 수령을 65세에서 70세로 연기하면 그 수령액이 43% 정도 늘어난다. 65세에 매월 866달러를 받는다고 가정하면 70세에는 1240달러를 받게 되므로 차이가 크다. 이 기간 중에 재정적인 보충이 필요한데 이때 MYGA 개인연금을 선택하는 것이 좋은 대안이 될 수 있다. 마침 고금리 시대라 확정 고정 수익률이 연 4.0%~4.99%에 달하는 등 과거 그 어느 때보다 조건이 유리한 상태다. CD나 예금처럼 고정 이자율을 수익으로 보장하는 MYGA는 ‘Multi Year Guaranteed Annuity(다년간 수익 보장형 어뉴이티)’라고 불리는데 최근 금리 상승에 맞춰 그 수익률이 비교도 안되게 높아졌다. 경제 전문가들은 내년에 경기 침체에 이어 금리를 내릴 것이라고 예상하고 있어 MYGA는 현재의 고금리를 3~7년 동안 중장기적으로 묶어 두는 좋은 방편이 될 수 있다. 원 플러스(#0M32190)의 남상혁 대표는 “가장 최근에 업데이트된 MYGA 상품 중에 5년 만기, 4.9% 고정 이자 상품이 나왔다. 최고 신용 등급의 회사로 안전하고 특히 첫해부터 페널티 없이 인출이 가능해서 유동성이 돋보인다. 다년간 이자만을 월 인컴으로 보충하고 만기 시 원금을 그대로 인출할 수 있기 때문에 목돈의 사용처가 바뀔 수 있는 경우라면 더욱 유용할 수 있다”라고 설명했다. 더 자세한 내용 및 문의는 전화로 하면 된다. ▶문의: (213)268-8529 원플러스 남상혁 대표 수익률 고정 고정 수익률 고정 이자율 확정 고정

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